En la comisión de Justicia de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación legisladores debatieron ante la presencia de deudores hipotecarios el texto enviado desde el Poder Ejecutivo Nacional.Mensaje y proyecto de ley por el cual se aplica el sistema de pago previsto en la ley 26.167, modificatoria de la ley 25.798, de creación del sistema de refinanciación hipotecaria a deudores de acreedores privados que cuenten con sentencia firme y pasada en autoridad de cosa juzgada, mediante la cual se declare la inconstitucionalidad, inoponibilidad y/o inaplicabilidad del mencionado sistema.
Diputados intervinientes: Luis Francisco Cigogna, Marcela Rodríguez, Emilio García Méndez, Margarita Beveraggi, Diana Conti, Héctor Recalde, Hugo Prieto.
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EL ACREEDOR HIPOTECARIO – de vivienda única - Y SU MARTIRIO
Debemos recordar que la situación que nos ocupa, fue originada por la “Pesificación forzosa” de obligaciones pactadas origina-riamente en moneda extranjera. Quienes habían asumido una obligación en dólares contaban con el marco de referencia normativo y objetivo, dado por el ESTADO que aseguraba la paridad peso/dólar.
El resultado lo conocemos todos, fue que la deuda creció exponen-cialmente, determinando ipso – facto la imposibilidad del pago de la misma.
El ESTADO léase Congreso Nacional y P.E.N. acude en auxilio de los deudores para evitar la subasta de la vivienda única, mediante la legislación especifica: “Ley 25.798 y sus modificatorias, complementarias y aclaratorias” que establecen la forma de liquidación de la deuda a saber:
Capital: dólar a razón de $ 1.- mas 30% de la diferencia entre $ 1 y el valor del dólar libre a la cotización de la fecha en la cual se practique la liquidación final (hoy 5.03.09 la paridad es $ 3.65 por dólar) Interés: 2,5% anual
Además dispuso la creación del Fondo Fiduciario – Banco Nación – para refinanciar la deuda así determinada. El Fondo, en los contratos de adhesión fijo una tasa de interés del 12% anual a cargo del deudor hipotecario.
Como sabemos esta legislación que pretendía amparar a los deudores fue rechazada de plano por los Tribunales Inferiores, en salvaguarda del derecho de propiedad, según lo establecido en la generalidad de los fallos y, adjudicándose facultades legisla-tivas estimaron razonable y equi-tativo la aplicación de la direc-tiva del “esfuerzo compartido”. Que en síntesis, dispone que la deuda debe calcularse del siguiente modo:
Capital: dólar a razón de $ 1.- mas el 50% de la diferencia entre $ 1.- y el valor del dólar libre a la cotización de la fecha en la cual se practique la liquidación final (hoy 5.03.09 la cotiza-ción es $ 3.65 por dólar)
Interés: 12% anual – dependiendo de los juzgados - llegando en algunos casos al 24%.
Como consecuencia de lo expuesto precedentemente, el deudor sigue asumiendo perdidas por cuanto al costo de la pesificación forzosa, se agregan los aportes de importantes sumas de dinero -que el deudor pago mensualmente al Fondo Fiduciario -Banco Nación– ; con el correspondiente costo financiero implícito, sin que pudiera lograr el objetivo pro-puesto por la Ley , esto es la cancelación de su deuda con el acreedor original, y por lo tanto salvar su unica vivienda.
Para concluir hoy debe asumir una deuda que efectivamente difiere sustancialmente de la determinada por el Régimen especial de ayuda, mencionada anteriormente, según se demuestra numéricamente a continuación, y el ESTADO solo se compromete a REFINANCIAR y es aun una incógnita la tasa de refinanciación que aplicara.
El ejemplo que vamos a dar es de una deuda de u$s. 33.000.-
Según Ley 26.167
Capital $ 59.235.-
Interés $ 10.366.-
Sub - total $ 69.601.-
Menos pagos al Fiduciario $ 56.000.
Neto a refinanciar $ 13.601.-
Según los Tribunales
Capital $ 76.725.-
Interés $ 64.449.-
Sub - total $ 141.174.-
Menos pagos al Fiduciario $ 56.000.
Neto a refinanciar $ 85.174.-
La suma de $ 85.l74.- financiado a diez años, a una tasa del 10% anual según valores de plaza, resultarían 120 cuotas de $ 1.126.- , la misma suma $ 85.174.- financiado a 10 años con el 2,5% de interés anual resul-taría a pagar 120 cuotas de $ 803.-
Es indudable, que en la generalidad de los casos con “sentencia firme” sino se toman verdaderas medidas de ayuda, el deudor solo podrá aspirar a pasar de una subasta judicial inme-diata a otra postergada.
Para evitar esta situación de inestabilidad permanente el ESTADO debe asumir la PARTE DE RESPONSA-BILIDAD QUE LE COMPETE, adoptando sustanciales medidas para el deudor hipotecario, tales como:
Hacerse cargo de parte de la deuda que surja de la liquidación final y/o subsidiando fuertemente la tasa de interés del nuevo programa de Refinanciación Hipotecaria, quizás para ser congruente, la tasa debería ser 2,5% anual, que es la tasa establecida por la Ley 26.167 para calcular el monto total de la deuda.
Para aclarar el aporte de la tabla incluyo mis comentarios Alfredo Salguero
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